Heizungsausfall mehrere Tage = Mietminderung möglich?

Fällt die Heizung in einer Mietwohnung aus, dürfen Mieter in Deutschland weiterhin die Miete mindern. Denn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ist eingeschränkt, wenn die Mindesttemperaturen von 18 bis 20 °C nicht erreicht werden. Der Gesetzgeber sieht klare Regeln für solche Fälle vor – von der Frist zur Reparatur über die Höhe der Mietminderung bis hin zu Nachweispflichten. Wer seine Rechte kennt, kann angemessen reagieren und finanziell entlastet werden, solange der Mangel besteht.

Das Wichtigste in Kürze

• Mieter dürfen bei Heizungsausfall die Miete mindern, wenn Mindesttemperaturen nicht erreicht werden.
• Während der Heizperiode (Oktober bis April) gelten 18–20 °C als Richtwert.
• Die Minderung kann je nach Dauer und Schwere des Ausfalls bis zu 100 % betragen.
• Auch fehlendes Warmwasser (unter 40 °C) berechtigt zur Minderung.
• Eine rechtssichere Dokumentation ist Pflicht, um Ansprüche durchzusetzen.

Darf man die Miete mindern, wenn die Heizung ausfällt?

Ja. Bei einem Heizungsausfall dürfen Mieter die Miete mindern, wenn in der Wohnung keine Mindesttemperatur von 18 bis 20 °C erreicht wird. Voraussetzung ist, dass der Mangel dem Vermieter gemeldet und eine angemessene Frist zur Reparatur eingeräumt wurde.

Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Heizungsausfall

Eine Mietminderung ist nur möglich, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung deutlich eingeschränkt ist. Während der Heizperiode von Oktober bis April müssen mindestens 18 bis 20 °C erreichbar sein. Liegt die Temperatur dauerhaft darunter, darf die Miete reduziert werden. Der Mieter muss den Mangel unverzüglich melden und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung setzen.

Erst wenn keine Abhilfe erfolgt, ist eine Minderung rechtens. Wichtig ist eine genaue Dokumentation des Mangels durch Fotos, Temperaturprotokolle oder Zeugen. Auch bei einem Ausfall der Warmwasserversorgung (unter 40 °C) gilt dies. Die Höhe der Kürzung hängt von der Dauer und Schwere des Defekts ab, in der Regel zwischen 5 % und 20 %. Bei längeren Totalausfällen kann sie bis zu 100 % betragen.

Höhe der Mietminderung nach Temperatur und Ausfalldauer

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der konkreten Situation. Ein kurzer Ausfall der Heizung, etwa für wenige Stunden, berechtigt nur zu einer geringeren Kürzung von 5 % bis 10 %. Dauert die Störung mehrere Tage an, können bis zu 20 % angemessen sein.

Bei einem kompletten Heizungsausfall im Winter, insbesondere bei Außentemperaturen unter 0 °C, sind sogar 100 % Mietminderung rechtlich zulässig. Wird die Wohnung im Sommer dauerhaft kälter als 16 °C, kann eine Minderung bis zu 50 % greifen. Fehlt Warmwasser vollständig, kann zusätzlich eine Minderung von 5 % bis 10 % erfolgen. Diese Werte dienen als Orientierung aus einschlägigen Gerichtsurteilen und Mietminderungstabellen.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Das Mietrecht (§ 535 BGB) verpflichtet den Vermieter, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu halten. Dazu gehört eine funktionierende Heizung. Fällt sie länger als 72 Stunden aus, darf der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen selbst eine Reparatur beauftragen. Die Kosten muss der Vermieter tragen. Dennoch sollte vor einer Eigeninitiative immer Rücksprache erfolgen.

Um Konflikte zu vermeiden, empfiehlt sich eine rechtliche Beratung vor der Mietminderung. Eine überhöhte oder unbegründete Kürzung kann sonst eine Abmahnung oder Kündigung zur Folge haben. Energetische Modernisierungen oder der Austausch alter Heizsysteme können zukünftige Streitigkeiten minimieren – gerade angesichts neuer gesetzlicher Anforderungen ab 2025.

Warmwasserausfall als Mietminderungsgrund

Nicht nur eine defekte Heizung berechtigt zur Mietminderung, sondern auch eine unzureichende Warmwasserversorgung. Wird die Wassertemperatur dauerhaft unter 40 °C gemessen, gilt das als Mangel. Besonders betroffen sind Wohnungen mit zentraler Warmwasseraufbereitung. Hier muss der Vermieter die Funktion schnell wiederherstellen.

Die Rechtsprechung sieht in solchen Fällen meist eine zusätzliche Mietminderung von 5 % bis 10 % vor. Auch hier gilt: Der Mieter muss den Defekt dokumentieren und dem Vermieter melden. Bleibt die Reparatur aus, darf die Miete entsprechend reduziert werden. Bei kompletter Unterbrechung über mehrere Tage kann die Minderung noch höher ausfallen, insbesondere in Haushalten mit Kindern oder Pflegebedürftigen.

Ablauf und Dokumentation der Mietminderung

Damit eine Mietminderung rechtlich Bestand hat, muss sie korrekt durchgeführt werden. Zuerst erfolgt die Meldung des Heizungsausfalls an den Vermieter – am besten schriftlich mit Datum und Nachweis. Anschließend wird eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt.

Wird der Mangel nicht beseitigt, kann die Miete ab dem Zeitpunkt der Kenntnis gekürzt werden. Mieter sollten Temperaturprotokolle, Fotos und eventuell Zeugenbeweise sammeln, um ihre Ansprüche zu stützen. Nach erfolgreicher Reparatur endet das Minderungsrecht automatisch. Eine rückwirkende Minderung ist nur möglich, wenn der Mangel dem Vermieter nachweislich bekannt war.

Fristlose Kündigung im Extremfall

In besonders gravierenden Fällen darf der Mieter sogar fristlos kündigen. Dies gilt, wenn die Wohnung durch den Heizungsausfall unbewohnbar wird, etwa bei Minusgraden über längere Zeit. Die Gerichte erkennen solche Fälle an, wenn die Gesundheit gefährdet oder der Wohnwert massiv beeinträchtigt ist.

Wichtig ist jedoch, dass der Mieter zuvor den Vermieter informiert und eine letzte Nachfrist gesetzt hat. Erst wenn keine Reaktion erfolgt, ist die fristlose Kündigung zulässig. Bei Unsicherheit empfiehlt sich juristische Beratung. So können Mieter rechtssicher handeln und ihr Wohnrecht schützen, ohne finanzielle Nachteile zu riskieren.

Fazit

Ein Heizungsausfall ist kein bloßes Ärgernis, sondern ein rechtlich relevanter Mangel. Mieter haben 2025 weiterhin Anspruch auf warme Wohnräume und dürfen bei Nichterfüllung die Miete mindern. Wer den Ausfall korrekt meldet, dokumentiert und die Fristen wahrt, ist rechtlich auf der sicheren Seite. Eine rechtzeitige Kommunikation mit dem Vermieter hilft, Konflikte zu vermeiden und schnelle Lösungen zu fördern.

Quellen:

• Mietminderung bei Heizungsausfall: Tipps für Mieter – Immowelt
• Mietminderung bei Heizungsausfall: Rechte von Mietern – Advocard
• Mietminderung bezüglich der Heizung – Was ist wichtig? – Mietrecht.com

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FAQ

Ab welcher Mindesttemperatur kann ich eine Mietminderung geltend machen?

Während der Heizperiode (01.10. bis 30.04.) muss der Vermieter tagsüber (6 bis 23 Uhr) eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad sicherstellen. Sinkt die Temperatur unter 18 Grad, liegt in der Regel ein Mietmangel vor, der die Mietminderung rechtfertigt.

Ist ein kurzfristiger Heizungsausfall von wenigen Stunden auch ein Grund für Mietminderung?

Ein kurzfristiger Heizungsausfall von wenigen Stunden, der schnell behoben wird und keine erhebliche Beeinträchtigung darstellt, ist meist noch kein Mangel. Die Rechtsprechung sieht oft eine Frist von 24 Stunden, bevor die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als erheblich eingeschränkt gilt.

Wie hoch ist die Mietminderung bei einem kompletten Heizungsausfall im Winter?

Bei einem kompletten Heizungsausfall in den Wintermonaten können Gerichte eine Mietminderung von 50 Prozent bis zu 100 Prozent als gerechtfertigt ansehen. Eine 100-prozentige Minderung ist nur möglich, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar wird (z.B. unter 10 Grad).

Muss ich die Mietminderung vorher ankündigen oder darf ich einfach kürzen?

Sie müssen den Mangel unverzüglich und schriftlich beim Vermieter anzeigen und eine angemessene Frist zur Reparatur setzen. Erst wenn der Mangel nicht behoben wird, entsteht automatisch das Recht auf Mietminderung für den Zeitraum der Beeinträchtigung.

Gilt die Heizperiode auch, wenn es im Sommer plötzlich kalt wird?

Ja, der Vermieter ist verpflichtet, die Heizung auch außerhalb der üblichen Heizperiode in Betrieb zu nehmen, wenn die Außentemperaturen stark sinken und die Mindesttemperatur in der Wohnung nicht erreicht wird. In solchen Fällen kann ein Heizungsausfall oder eine mangelhafte Heizleistung ebenfalls eine Mietminderung begründen.

Was ist, wenn der Warmwasserausfall zusammen mit dem Heizungsausfall auftritt?

Fällt sowohl die Heizung als auch die zentrale Warmwasserversorgung aus, erhöht sich die Beeinträchtigung der Wohnqualität erheblich. Dies kann zu einer höheren Mietminderung führen, da die Nutzung der Wohnung noch stärker eingeschränkt ist.

Kann der Vermieter die Mängelanzeige ignorieren?

Der Vermieter darf die Mängelanzeige nicht ignorieren, da er zur Instandhaltung verpflichtet ist und bei Untätigkeit in Verzug gerät. Bleibt er untätig, kann der Mieter nach Fristsetzung die Reparatur durch eine Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters veranlassen.

Was muss ich machen, um den Heizungsausfall richtig zu dokumentieren?

Sie sollten ein detailliertes Protokoll führen, in dem Sie Datum, Uhrzeit, genaue Raumtemperaturen und die Dauer des Heizungsausfalls vermerken. Es ist ratsam, Fotos oder Videos zu machen und das Protokoll von Zeugen unterschreiben zu lassen, um die Beweislage für die Mietminderung zu stärken.

Was passiert, wenn ich die Miete zu hoch mindere?

Mindern Sie die Miete zu hoch, geraten Sie mit dem unberechtigt einbehaltenen Teil der Miete in Zahlungsverzug. Bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über einen längeren Zeitraum riskieren Sie eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Kann ich eine Mietminderung auch rückwirkend geltend machen?

Das Recht auf Mietminderung entsteht automatisch ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige beim Vermieter, nicht erst ab der Entscheidung zur Kürzung. Sie können die Miete für den gesamten Zeitraum nach der Mängelanzeige, in dem der Heizungsausfall bestand, mindern.